一文详解：北京九大别墅区 中央别墅区 购买置业投资逻辑2025年6月15日

　　北京中央别墅区，中央别墅区是北京最早的涉外高端别墅区之一，位于顺义区，靠近首都机场。作为中国最早形成的国际化高端居住区，其核心价值建立在

　　北京的别墅区虽多，溯源论宗唯有中央别墅区。诞生于1992年的中央别墅区，以30载人文积淀、自然景观臻稀、城市资源醇熟、国际配套汇聚、墅居潮流迭代，精英圈层纯粹等全维度价值体系，令其他墅区难以媲美，成为彰显时代风貌的首都墅区封面。

　　与其他别墅区因积淀尚浅，入住多为财富新贵不同，中央别墅区30年深厚人文积淀，其核心更是聚集了具有时代影响力的政商世家、文化大家、演艺名流等一大批层峰名仕。得益于雄厚财富积累、深厚家学传承、至高社会地位，已形成超然于其他所有墅区的高端圈层。

　　综合来看，中央别墅区核心价值点包括：稀缺的生态资源、成熟的国际配套、高端圈层聚集、优质教育资源、交通便利、产品稀缺性以及历史积淀形成的品牌效应。

　　说到中央别墅的优势：紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势；四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。

　　与市中心的距离以及通达性，一直是决定别墅居住功能的关键因素，中央别墅区由于紧邻城市中心，往往有着连贯的教育体系，以及满足区域人口密度的商业服务中心和良好的交通，这对于以提升居住品质为目的的别墅客群来说，显然更具宜居价值。

　　如今很多财富阶层在置业时，不会仅局限于一个楼盘的配套是否完备，而是会从区域发展前景、区域圈层定位、区域交通体系、区域生态环境等若干个方面提出更高的要求。“单一卖点很难打动客户，别墅项目拼的是整体实力。”

　　在客群趋于理性的今天，中央别墅仍受瞩目亦在情理之中。中国在飞速发展，别墅市场也日新月异，只有变化才是唯一不变的真理。对于过去二十年发展历程的中央别墅区来说，从早期的为外籍人士和港澳台精英所赏识，到现在越来越多的内地塔尖人群愿意为其一掷千金。在“变”与“不变”中，中央别墅区坚持自我，扬长避短，实现着自身价值的飞扬。“”有天有地有院子”，财富人群的理想的终极居所大抵如此。空间的尺度带来的不仅仅是家庭生活舒适度的提升，更重要的是对自我成就的认同。住别墅的圈层，自然是不同的。

　　作为北京四大水系中唯一一条四季常流的天然河流，温榆河为水资源稀缺的北京带来了难得的水景景观，同时也为在流域两岸修建别墅等高端住宅提供了得天独厚的资源优势。

　　位于北京东北部的首都国际机场，也为中央别墅区的诞生提供了巨大的助推作用。机场高速路提供了从市区直达机场的便捷通道，而中央别墅区最早发源地的北皋、杨林等片区，正散落于机场高速两侧出口，这对于因为频繁出行而格外珍惜时间价值的国际商务人士有着巨大的吸引力。

　　伴随着中国改革开放方针初步取得丰硕成果，1992年，“北京外销住宅001号项目”——丽京花园以北京首个外销别墅的定位在中央别墅区天竺地块横空出世，这个缘起于当年北京市政府的一次赴港招商工作而诞生的别墅项目以4小时销售60套的战绩打响北京外销别墅市场令人震惊的第一枪，从此也拉开了北京别墅发展的序幕。

　　1994年，京西国际学校成立，随后三年，香江花园、裕京花园、名都园、欧陆苑相继落成。与此同时，马术俱乐部、高尔夫俱乐部等高端商业场所依次建成开业，中央别墅区内的配套设施也日渐丰富，生活氛围逐渐形成。值得注意的是，在90年代初期，几乎所有别墅以外销型为主，出手购置别墅的业主主要是外国使馆工作人员，国外驻华机构特别是三资企业的外籍高级管理人员和回国投资的海外华人、港澳台同胞等。

　　在早期中央别墅区的客户来源构成中，外国使馆工作人员购买占到了这些外销别墅的较大比例。以丽京花园为例，多为美国、德国、法国、瑞典、日本、韩国的使馆官员购买，京润水上花园、嘉林花园等大部分高档别墅都有超过半数被使馆人员买走。在那个时期，高薪使馆人员一直都是外销别墅较为稳定的客户来源。

　　随后几年，中国改革开放进入了重要时期，经济发展迅速，外商投资、中外合资企业也迅速增多，相应地这部分企业的企业主和高管也后来居上，成为购买别墅的重要买家。其中，包括香港、澳门、台湾和东南亚地区的华人富商成为中央别墅区居住者中一支最主要的中坚力量。虽然有着不成熟的缺点，但当时留下的老项目还是有其经典性的。比如丽京花园开发的时间最久，虽然产品有些陈旧，但社区整体给人的感觉很安静，物业服务、邻里氛围都高度成熟了，所以不少客户愿意花更多的钱住在那里。而欧陆苑的德国人较多，虽社区不大，但简洁、温馨、不奢华。裕京花园的开发商则非常重视维护自己的物业，加上美国大使馆租下了十几栋别墅，所以社区的安全性是无可挑剔的。

　　总的来说，当时产品定位就不是让中国人来买的，而是让外国人来投资、居住的。这种直接照搬来的建筑，以丽京花园为例，在90年代初标价就高达2400美元/平米。这在当时自然属于天价了。

　　稀缺性护城河：北京“限墅令”持续收紧（2023年新版城市规划重申禁止低密用地审批），现存独栋别墅成不可再生资源，供需矛盾长期存在。

　　货币避险需求：高净值人群在股市震荡、理财产品净值化背景下，更倾向配置实物资产，中央别墅区房产作为“硬通货”吸引力上升。

　　数据佐证：2023年Q3北京豪宅市场成交量同比下跌12%，但单价15万+/㎡顶豪项目成交逆势增长8%（来源：戴德梁行），分化加剧。

　　外企高管、使馆人员租赁需求稳定，空置率长期低于5%，独栋别墅年租金收益约250-400万元，可部分覆盖持有成本（房贷利率4%下，租金回报率约3.5%-4.2%）。

　　若已有明确居住升级需求（如二孩家庭、外派归国），可趁市场议价空间扩大（当前业主报价松动5%-8%）择机入手。

　　朝阳公园板块壹·亮马、缦合北京等500㎡+平层，单价相近但流动性更好（2023年成交周期比别墅短45%）。

　　距首都国际机场仅8公里，依托“临空经济区”政策红利（2022年机场货运量全球第二），吸引跨国企业高管、外交官等高频国际客群，形成“30分钟全球生活圈”。

　　京承高速、机场高速双轴贯通，30分钟直达CBD（国贸）、望京科技园，实现“商务-居住-国际交通”三角闭环。2023年地铁15号线延长线规划落地，进一步强化通勤效率。

　　中国最密集外籍学校带：顺义国际学校（ISB）、德威英国学校、京西学校等15所K-12国际学校，录取藤校比例常年超30%，形成“教育移民”刚需支撑。集中北京70%国际教育资源，拥有15所国际学校（如顺义国际学校、京西学校），形成从幼儿园到高中的全龄精英教育链。

　　祥云小镇（北区高端零售+南区家庭娱乐）、欧陆广场（进口超市+米其林餐厅）、荣祥广场（涉外医疗+奢侈品定制），构建“类欧美小镇”消费场景。

　　和睦家医院（JCI认证）、莱佛士国际医院（多语种诊疗），24小时直升机救援通道覆盖，满足使馆人员、外企高管的医疗特权需求。和睦家等10大专业医院、祥云小镇等5大高端商业综合体，叠加荣祥广场、中粮祥云小镇等国际化消费场景。

　　受北京“限墅令”（2012年）及顺义分区规划（2020年容积率≥1.5）影响，现存独栋别墅（容积率0.3-0.6）成绝版资产，2023年二手房独栋挂牌价25-40万元/㎡，年均涨幅超8%。

　　早期项目由美国HZS、新加坡SCDA等机构操刀，如丽宫别墅（北美庄园风）、财富公馆（新古典主义），近年迭代为“定制化现代极简”（如懋源·璟玺的玻璃幕墙别墅）。

　　外籍人士占比约35%（使馆、跨国企业驻华代表），科技新贵（字节、美团高管）、创投圈层（红杉、高瓴合伙人）占45%，形成“国际社交+资本联动”生态。

　　马术俱乐部（天星调良）、私人飞机俱乐部（金鹿航空）、高端慈善晚宴（嫣然天使基金定点），实现“资源隐性整合”。

　　温榆河生态走廊（北京最大城市绿肺）、罗马湖湿地公园构成“双生态极核”，区域PM2.5年均值比市中心低15%-20%。

　　高端项目标配私属园林（如优山美地D区2万㎡中央湖景），嫁接日本枡野俊明枯山水、英式自然主义园艺等手法。

　　坐拥温榆河绿色生态走廊与天然水域罗马湖，形成约30平方公里的生态屏障，具备北京罕有的低密滨水居住环境。

　　区域内绿化覆盖率达60%以上，街道绿树成荫，空气质量优于市区，温榆河湿地公园等自然景观与低密别墅形成共生关系。

　　2020年纳入北京自贸区国际商务服务片区，试点跨境医疗、国际教育先行政策，吸引外资医疗机构（如新加坡百汇医疗）入驻。

　　新国展三期规划建设全球数字贸易港（2025年建成），将带动跨境直播、元宇宙会展等新业态，催化“产业-居住”协同升级。

　　独栋别墅月租金8-20万元，年化回报率3.2%-4.5%，显著高于上海西郊、深圳香蜜湖等竞品区域。

　　2022年外资撤离潮中，中央别墅区二手房成交价逆势上涨5.7%（戴德梁行数据），凸显“经济波动避风港”地位。

　　中央别墅区的核心竞争力在于“用国际化标准重新定义中国顶豪生活”——既保留低密生态基底，又嫁接全球顶尖配套资源，形成对外交官、跨国高管等全球化人群的刚性吸附力。其价值护城河不仅在于物理空间稀缺，更在于“全球生活方式操作系统”的持续迭代能力，未来随着RCEP深化、国际航班量复苏（2024年首都机场国际航线%），资产溢价空间将进一步打开。

　　一九九二年之前，北京市或者说全国还没有别墅区的概念，那个时候距离开始我们国家住宅商品化1998年还有6年多的时间。北京市政府在经过去香港学习经验之后，就选择了位于北京首都国际机场，和北京的中央商务区之间，在顺义温榆河畔，首都机场高速杨林出口开始了北京的第一所别墅 - 丽京花园，选择的是央企保利集团开发。

　　1992年修建了第一个外销别墅丽京花园，主要是为了来京工作的使馆人员等外国人集中修建的别墅区，那时是一个全国平均房价不超过1000元的年代，而丽京花园以单价1.7万每平米的价格，4个小时的时间，60多套别墅全部售罄。这就是北京中央别墅区传奇的开始。至今已经有30多年发展历史，区域上陆续开发建成二十几个别墅项目。

　　在天竺板块，沿着温榆河北岸，陆续兴建了丽斯花园，丽嘉花园，丽高王府花园，丽宫别墅，棕榈滩别墅。北京的第一所国际学校，英国德威国际学校，以及后来的青苗学校，相继择址在天竺这个板块。

　　中央别墅区在帝都的别墅圈中是让人仰望的存在，这里是帝都别墅的发源地，是别墅圈层中最纯正血统的所在。

　　中央别墅区，由22个相互独立的别墅群落组成，北至机场北高速，南至机场高速南线，西至京承高速，东至首都机场高速。经过多年的发展，中央别墅区已经形成了后沙峪、天竺、香江和孙河板块四大板块。

　　中央别墅区，一方面代表的是城市和自然的平衡，另一方面代表的是低密度别墅聚集下的高素质圈层人群和高品质居住氛围。

　　作为高品质人居需求下的产物，中央别墅区的产生，往往与城市的发展程度有关。几乎每一座国际型城市都有一个中央别墅区，比如上海的佘山中央别墅区、北京的温榆河中央别墅区、成都的牧马山中央别墅区。一座城市的中央别墅区，不仅仅是最具代表性的高端住区，更是最具投资升值潜力的区域。

　　不少地产投资者之间流传着这样一句话：“如果要投资房地产市场，一定要投资别墅；如果要投资别墅，首选的是中央别墅区。

　　作为北京最早、最成熟的高端别墅区，这里是巨商新贵、明星大腕们的聚居之所，其本身也成为一个财富增长的传奇。

　　这里向来不乏各界的关注，“名士泽芳邻而居”——它的集成效应，更是证明了其难以取代的区域价值，也因此成为了京城名符其实的“富人区”。

　　别墅、圈层、生态、配套、教育、休闲……中央别墅区处处位于京城人居“国际化”最前沿，它也为向往品质生活的人群提供了一种实现理想的可能。毋庸置疑，作为京城第一别墅区的中央别墅区，已经成为北京别墅市场最耀眼的“王冠”。

　　历史和财富锻造中央别墅区，别墅是财富人群的天然居所。别墅区的产生则需要一国或一城的一个成规模的富豪阶层的出现方能得到市场支撑。

　　纵观中央别墅区的发展进程就会发现，它几乎与二十年来中国社会的历史变革的关键节点、及财富积累的几个重要阶段有着惊人的重合。

　　板块特点：四大板块中配套最全，地标性商业综合体中粮祥云小镇（20万㎡建面）就在后沙峪，龙湾商街（2.8万㎡占地），沃尔玛山姆会员店（5.5万㎡）等。

　　国际学校有顺义排名第一的顺义国际学校(ISB)，鼎石，海嘉，伊顿，君诚，英国，新英才，瑞典，加拿大等国际学校。

　　位于区域东北方向的罗马湖，被称为中央别墅区的后海，水域面积300亩，沿湖兴建了很多风格迥异的特色餐厅酒吧，如马六甲传奇、素心小筑等。

　　板块特点：发展史最长，距离首都机场最近，中央别墅区发源地，最早的项目丽京花园1992年建成，自此之后沿着温榆河发展到了后沙峪板块，有了现在的中央别墅区。

　　天竺板块基本接近纯居住区，比较少的商业和写字楼，居住氛围好，环境宜人，同时别墅的容积率保证人又不会特别杂。

　　板块特点：朝阳区最后一块低密度规划用地，中央别墅区中板块最新，唯一一块先规划后开发的用地，板块容积率1.05，又称壹号别墅区。

　　板块特点：以香江花园第一个高端别墅项目开始，发展成的别墅板块，距离市中心最近，以高端纯独栋别墅为主，标的大，总价高，国际学校密集。

　　机场高速路提供了从市区直达机场的便捷通道，对于因为频繁出行而格外珍惜时间价值的国际商务人士有着巨大的吸引力。

　　另外，中央别墅区是一个真正具备国际化居住特征的区域。从形式上，众多别墅围绕在ISB(International School of Beijing，中文名：北京顺义国际学校)和京西国际学校周边，区域内多见一些西式餐饮和娱乐休闲场所。居住在这里的人们从语言、餐饮和起居生活上都有很强的国际化特征。

　　除教育配套国际化之外，在商业、休闲度假、酒店餐饮、医疗等方面，中央别墅区的配套亦走在其它别墅区前列。

　　北京中央别墅区，有占地三百亩的天然水域——罗马湖，沿湖还兴建了很多特色餐厅酒吧，蜿蜒5公里的龙道河是温榆河的支流，在龙道河北部新建了罗马东湖。

　　如果要问高净值买家的终极置业梦想，“中央别墅区”一定是富人们下意识的答案。其中原因有两个：其一是对天赋资源的占有，其二是持续升值的潜力。

　　在2022年的别墅产品成交中，后沙峪和天竺中央别墅区共占比22.29%，远超居于第二位的奥北别墅区。

　　一个良好的居住环境，容积率的合理值是一个核心因素，但是小区之外的“区域容积率”在某种程度上影响了小区自身的容积率，一些项目表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区都像一个盆地。

　　“当购买小区的配套设施已经不需你考虑的时候，这时候就要考虑你的邻居是什么样的人？”区域容积率低，延生出的就是片区整体的贫富差距小，聚积的都是高素质、高品味的人群。

　　深圳观塘中央别墅区拥有的是世界第一大高尔夫球会，全球性赛事的举办、国际商务会议的举行以及跨国贸易协议的签订使这里成为国际商务人流聚集地和资本栖息地。

　　北京中央别墅区，有温榆湖沿河生态带和天然湿地，再加上“温榆河绿色生态走廊”所形成的167平方公里的绿色汪洋生态区，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。

　　北京的中央别墅区除了拥有优越的生态资源、顶级的配套、高端人群的聚集、低容积率等特征外，同时他们离城市的距离也是非常的近，有快速或高速道路专线与城市核心区相连，交通十分便利。

　　北京中央别墅区紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。因紧邻机场和外国使馆区，使得此处的租赁市场特别活跃，吸引了大量跨国企业的精英在此居住。

　　北京中央别墅区有占地三百亩的天然水域——罗马湖，也被称为“中央别墅区的后海”。这里湖光静宜，空气清新，是垂钓的理想场所，沿湖还兴建了很多风格迥异的特色餐厅酒吧，如马六甲传奇、素心小筑等。蜿蜒5公里的龙道河是温榆河的支流，在龙道河北部新建了罗马东湖， 8.91公顷水域和7公顷的滨水绿地形成了健康的水环境，宜人的滨水区。

　　温榆河是北京唯一一条四季长流的河流，北京市政府已经投资15亿打造温榆河绿色生态走廊，沿河建有200米宽的绿化带，绿化带以外辐射形成1至1.5公里宽的绿色生态走廊。是集观光旅游、休闲度假、疗养、居住为一体的优美场所。

　　国际教育资源好：整个中央别墅区遍布着大大小小的国际学校，从幼儿园到初中配套齐全，为了照顾在北京的外国人子女，别墅区的会所和商业街一般都有双语幼儿园，以温莎幼儿园和蒙特艾尔幼儿园较为出名，小学和初中方面，龙湾的新英才学校和优山美地对面的顺义国际学校最出名，好多居住在市区的家长都会送孩子来这里上学。

　　顺义国际学校教师多以美语为主，学区大，教育实力雄厚，学生以亚裔和欧美学生为主，国际氛围浓郁，从素质教育出发，全面培养孩子的能力。

　　区域内国际国内教育资源非常雄厚，拥有ISB国际学校、新英才学校、北京英国学校、蒙台梭利学校 （小学，幼儿园）、百年实验学校总校、德威英国国际学校等等。

　　中央别墅区以临空经济和房地产经济为主，飞速发展，临空经济区已初步成为以机场为依托，以北京天竺综合保税区、空港经济开发区、林河经济开发区、国门商务区、空港物流基地、北京汽车生产基地等六大功能组团和机场周边六个重点镇为平台，航空产业、高技术产业、现代制造业共同推动，物流、会展等生产性服务业快速发展，主导产业突出、产业集聚明显、辐射带动能力强的高端产业功能区，正成为首都东部发展带最具经济活力的新增长极。

　　房地产经济主要以高端房地产为主，最近几年，凭借区域立体交通优势和国际配套，已经有众多高端地产项目落户中央别墅区。

　　10：优山美地别墅（A区高端项目7000万起价，B区美式，西班牙3500万起价，C区2000万起价）

　　项目位于北京市顺义天竺开发区，占地12.7 万平方米，总建筑面积6.4万平方米，容积率仅为0.38，拟建设138栋独栋别墅。

　　项目占地169000平方米，位靠温榆河3300米的河滨风景线上，项目强调幽雅宁静的花园式生活环境，有独立别墅、复式洋房公寓及国际公寓三种不同性质豪宅，单元面积由公寓130至275平方米和别墅323至544平方米，别墅并赠地库、双车库及花园。

　　丽高王府地处北京东北市郊贵胄名流聚居之高尚别墅区域，临近机场路杨林大道出口。一路迅弛后由高速路专设出口转道，在蓝天白云下游经鸟语花香的青葱翠绿，当无边的幽香田园洗涤您心灵之际，丽高王府的巍峨门庭耸现眼前。

　　公馆四周为千亩以上生态绿化带簇拥，形成天然氧吧生活区。附近有多个高标准高尔夫俱乐部，马术俱乐部，国际学校、诊所等配套设施一应俱全。

　　主打户型建筑面积1500平米起，每套售价2000万元起，更有 3000多平米的超大户型打造别墅中的楼王，为至尊客户量身定做。室内功能布局气派豪华，由美国知名建筑设计公司倾力打造。

　　华人把其译为“优山美地”，可谓传神，因为这里的“山”确实优美，这里的“地”确实漂亮，一点也不辱没“优山美地”这四个字。

　　继B区热销后，优山美地于2005年推出C区产品，并进一步丰富了产品种类和内涵，承袭传统中式庭院艺术精髓，再造优山美地特色中式组团。

　　优山美地D区 项目最早2016年1月开盘，先推出的是西区的合院产品。景观墅王于2021年6月开始推出，先推出东半部分16套，后又推出西半部分14套

　　一期开发90套，2006年年底完工。会所面积共14000平米，其中4000-5000平米用于对外商业服务，其他部分作为园区服务。商业服务店铺70%-80%已经签约，14000平米的会所里面，除了出租部分，8000平米用于会所内部设施，包括餐饮、健身房、活动室、游戏室等其他设施。

　　位于朝阳区，首都机场高速、京顺路的交汇处，距首都国际机场仅6.5公里，距三元桥10公里，不仅是远洋地产倾18年心血大成之作，更是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。

　　首都机场高速、京顺路的交汇处，距首都国际机场仅6.5公里，距三元桥10公里，不仅是远洋地产倾18年心血大成之作，更是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区。2倍故宫占地面积，仅筑190幢独栋别墅。采用临湖岛屿式组团布局和坡地景观设计，仅规划190栋纯独栋别墅和约1.5万平米层峰会所。

　　项目打造了240-250㎡的平层、300-400㎡叠拼、430-450㎡合院，运用新中式景观风格，营造生态宜居的社区。

　　位于五环外顺义天竺板块，距首都国际机场5公里，被称为“中央别墅区收官之作”。传承懋源地产璟系高定豪宅基因，在幕墙系统、立面材质等工艺上进行升级。西侧紧邻天竺公园，南侧为温榆河公园，生态宜居。

　　位于孙河板块， 纯别墅住宅用地。“一心、三园、两带”的生态格局 ，成就70%的生态、30%的建筑的“世界城市低密住区”。

　　北京温榆河中央别墅区，作为中国中央别墅区的鼻祖，30余年长盛不衰，形成了非常具有代表性的国际化中央别墅区。“得温榆河上游者，得北京上游”，亦是一语道破了“别墅有价，而土地无价”的价值所在。

　　位靠温榆河约3300米的河滨风景线上，强调幽雅宁静的花园式生活环境，面积由公寓130㎡-275㎡和别墅323㎡-544㎡，售价约5000万起。

　　一批早先进场的有钱人正在逃离传统的中央别墅区。这里指的传统中央别墅区，大致是在后沙峪-天竺一带，他们想要逃离的原因大致有三类：

　　3、这也是最重要的一点，传统中央别墅区从2015年供应公寓开始，越发高楼林立，城市感渐强，低密感却越来越低，失去了别墅区的居住感受。

　　这部分逃离的有钱人，他们的逃离路径基本就只有两条。一种是放弃墅区，重回内城大平层，但这一种往往不是最佳答案；

　　住惯了低密墅区的有钱人们，往往更倾向另一种路径，就是以传统中央别墅区为中心，沿着温榆河向上下游外溢，找到一片既能享受私密墅感，又能享受国际化配套的新大陆。

　　《经济学人》杂志曾在多年前的一篇文章里将中国的中产阶层形容为“目前全球最焦虑的人”。在消费降级，以及现金为王的经济周期下，中高产家庭，一样难以承受享受型生活方式带来的巨大花费。

　　城市中产们告别郊区别墅，重回城市，更像是为了保护自己生活中的安全感所做出的抉择。更紧凑、更有利用率的空间，以及更便捷的周边设施，都让手中的钱看起来“物有所值”，这也是他们开始对城郊别墅祛魅的原因之一。

　　2002年，北京别墅市场内外销并轨，在此之前纯粹为外国人设计的别墅，开始融入中国人的审美习惯和生活方式。

　　曾经的豪宅风潮回归自然舒居，人们对别墅的改善需求大量释放，也成就了4.0时代新的别墅消费理念。

　　这是北京最早的高档别墅群落，也是全北京配套最成熟的别墅区，全北京80%的国际教育资源都集中在中央别墅区。其中被京密路和温榆河切割分成了四大板块。如下图所示，分别是：

　　比较知名的国际学校为哈罗英国国际学校（有国籍要求）、北京京西国际学校（有国籍要求）、北京法国国际学校。

　　其中香江板块的别墅社区都是比较老的二手小区，以香江花园、长岛澜桥和观唐别墅为代表，面积相对比较小。

　　大湖板块以大湖山庄、远洋LAVIE、财富公馆、九章别墅、晴翠园为代表。除了大湖山庄以外，其他4个社区均以千平大花园独栋别墅产品为主。

　　朝阳区孙河，总占地284公顷，23块地，其中11快别墅用地、5块商业用地、1块教育用地。中间围绕着10万平的湖景绿地，外围是沙子营湿地公园，堪称是城市绿肺。这个区域是一块儿低密度的纯别墅区，是新型的的富人区。

　　层数：一期、二期地上三层地下一层，人车分流；三期、四期、五期地上三层地下两层，含私家车库（除了类独栋，地上三层地下一层），公寓最高15层，地下停车库

　　户型：A B C D E F,六种户型结构：均为地上两层，无地下室，挑高客厅6米，其中C户型挑高5.5米，不可做夹层

　　楼层数：一期316户，3栋六层公寓，1套独栋、12套(6栋)双拼、272套(31栋)联排。别墅均为地上两层；公寓为六层板楼，90户。

北京亦庄附近别墅